Ley de control de alquileres – Contrato de alquiler, derechos del inquilino & Propietario

Ley de Control de Alquileres – Contrato de Alquiler, Derechos del Inquilino & Propietario

08 minutos de lectura.

En la India, la ley que rige el control de los alquileres, la protección de los derechos de los propietarios y los derechos de los inquilinos se rigen por la Ley de Control de Alquileres.

Introducción a la Ley de Control de Alquileres

En 1948 se aprobó una ley central de control de alquileres. Regula las normas de alquiler de una propiedad y garantiza que ni los propietarios ni los inquilinos se aprovechen de sus derechos. También hay que tener en cuenta que, en la actualidad, cada estado tiene su propia Ley de Control de Alquileres, aunque en gran medida son similares entre sí, presentan algunas pequeñas diferencias.

Debido a que la Ley de 1948 es extremadamente estricta y favorable al inquilino, el mercado inmobiliario ha tenido dificultades para crecer en algunas zonas. Hay algunas propiedades que se han alquilado y que siguen pagando el mismo importe de alquiler desde 1948, sin tener en cuenta la inflación y el aumento de las valoraciones de las propiedades.

En 1992, el Gobierno central trató de introducir modificaciones en la ley mediante una propuesta de modelo para garantizar que la propiedad no se devalúe. Desgraciadamente, los inquilinos se opusieron a los cambios y, por tanto, no entraron en vigor.

Contrato de alquiler

En la India, el alquiler o arrendamiento de cualquier propiedad con fines residenciales o comerciales está sujeto a diversas normas y reglamentos, como por ejemplo – En virtud de la ley, es obligatorio que haya un acuerdo por escrito entre las dos partes que enumere todos los términos y condiciones del arrendamiento.

Un acuerdo alcanzado sin ser puesto expresamente por escrito no será un contrato válido en los siguientes casos:

• Cualquier cambio, independientemente del tipo de rectificación, también debe ponerse por escrito.
• El acuerdo debe estar fechado y firmado por ambas partes, i.e. el propietario y el inquilino.
• El contrato debe estar sellado y registrado.
• Sin un contrato de alquiler válido, los derechos y deberes del propietario y del inquilino no pueden ser aplicados ni protegidos por la ley.

Por lo tanto, siempre es prudente contar con la ayuda de un profesional del derecho a la hora de redactar un acuerdo de este tipo, ya que conlleva muchas complejidades, especialmente en el caso de los arrendamientos comerciales.

Derechos de un inquilino

La Ley de Control de Alquileres se establece no sólo para proteger al propietario y sus bienes, sino también para proteger al inquilino. En virtud de la Ley, los pocos derechos importantes que se conceden al inquilino son:

Derecho contra el desalojo injusto: Según la Ley, el arrendador no puede desalojar al inquilino sin motivo o causa suficiente. Las normas de desahucio varían ligeramente de un estado a otro. En algunos estados, para que el propietario pueda desalojar a un inquilino, debe dirigirse al tribunal y obtener una orden judicial para ello. En algunos estados, el inquilino no puede ser desalojado si está dispuesto a aceptar cualquier cambio en el alquiler.

Alquiler justo: El propietario, al alquilar una vivienda, no puede cobrar cantidades extraordinarias en concepto de alquiler. La valoración de una propiedad para el alquiler debe depender del valor de la propiedad. Si el inquilino considera que el importe del alquiler que se le pide es excesivo en comparación con el valor de la propiedad, puede dirigirse a los tribunales para solicitar una reparación. Por lo general, el alquiler debe oscilar entre el 8% y el 10% del valor de la vivienda, incluidos todos los gastos de construcción y equipamiento de la misma.

Servicios esenciales: Es el derecho básico del inquilino a disfrutar de servicios esenciales como el suministro de agua, la electricidad, etc. El propietario no tiene derecho a retirar estos servicios aunque el inquilino haya dejado de pagar el alquiler con respecto a la misma propiedad o a otra diferente.

Derechos del arrendador

El punto de interés en un contrato de alquiler es siempre la propiedad, y ésta tiene que estar protegida contra la explotación injusta. La Ley de Control de Alquileres otorga al arrendador los siguientes derechos:

Derecho de desahucio: El derecho a desalojar a un inquilino también difiere de un estado a otro. Lo que significa que, en algunos estados, el propietario puede desalojar a un inquilino por razones personales y de buena fe, como por ejemplo, querer vivir allí él mismo. Este motivo no es una causa aceptable de desahucio en Karnataka. En la mayoría de los casos, el propietario debe dirigirse al tribunal para desalojar al inquilino. También es necesario por ley que el propietario envíe una notificación suficiente al inquilino antes de acudir a los tribunales.

Cargar el alquiler: Al ser el propietario del inmueble, el arrendador tiene derecho a cobrar un alquiler al inquilino. Dado que no existe una legislación que establezca un límite máximo para el alquiler, el propietario puede seguir aumentando los gastos de alquiler según sus deseos. Por lo tanto, lo más prudente en estos casos es estipular el importe del aumento y la condición de aumento en el propio contrato de alquiler. Normalmente, el alquiler se incrementa periódicamente cada año entre un 5% y un 8%.

Reposesión temporal de la propiedad: El arrendador puede embargar temporalmente la propiedad para mejorar el estado de la misma, modificarla de alguna manera o hacer cambios en ella. Pero estos cambios en la propiedad no deben suponer ninguna pérdida para el inquilino ni afectar materialmente a su arrendamiento.

No se puede aplicar la Ley de Control de Alquileres

Hay ciertos casos en los que la Ley de Control de Alquileres no es aplicable cuando la propiedad ha sido alquilada. Son:

• La propiedad se alquila a sociedades limitadas o anónimas con un capital social pagado de 1 crore de rupias o más.
• Propiedad alquilada o subalquilada a empresas del sector público, bancos o cualquier corporación establecida bajo cualquier ley estatal o central.
• Inmuebles alquilados a empresas extranjeras, misiones internacionales o agencias internacionales.

Descargo de responsabilidad: Los materiales que se ofrecen en este sitio son únicamente para fines informativos. No se crea ninguna relación abogado-cliente al acceder o utilizar el sitio o los materiales. La información presentada en este sitio no constituye un asesoramiento legal o profesional y no debe ser invocada para tales fines ni utilizada como sustituto del asesoramiento legal de un abogado autorizado en su estado.