Introducción
En el mundo inmobiliario comercial, la tasa de capitalización (también conocida como cap rate) se utiliza para denotar la tasa de rendimiento que se espera obtener de los bienes inmuebles. Este cálculo se realiza en función de los ingresos netos que se prevé que genere la propiedad y se calcula dividiendo los ingresos netos de explotación por el valor de los activos de la propiedad y se expresa en un porcentaje. Se utiliza para medir el rendimiento potencial de la inversión del inversor en el mercado inmobiliario.
Aunque el índice de capitalización puede ser útil para comparar rápidamente el valor relativo de inversiones inmobiliarias comparables en el mercado, no debe utilizarse como única medida de la calidad de una inversión. Esto se debe a que no tiene en cuenta el apalancamiento, el valor temporal del capital y los flujos de caja potenciales de las mejoras de la propiedad, entre otros factores. No hay rangos claros para una buena o mala tasa de capitalización, y dependen principalmente de los antecedentes inmobiliarios y de la economía.
Fórmula de la tasa de capitalización
Hay muchas variantes para el cálculo de la tasa de capitalización. La tasa de capitalización de una inversión inmobiliaria viene determinada por:
Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Valor de mercado actual
En otra variante, la cifra se determina utilizando el coste original del capital o el coste de compra de un terreno.
Tasa de capitalización = Ingresos netos de explotación / Precio de compra
Sin embargo, hay dos razones por las que la segunda versión no es muy popular. En primer lugar, proporciona resultados injustos para los activos antiguos que se compraron a precios bajos hace muchos años/décadas. En segundo lugar, no puede extenderse a los inmuebles heredados porque su precio de compra es cero, lo que hace imposible la división.
Dado que el valor de los inmuebles fluctúa mucho, la primera variante que utiliza el precio de mercado actual es una representación más fiable en comparación con la segunda que utiliza el precio de venta inicial del valor fijo.
Interpretación de la tasa de capitalización
Como los niveles de capitalización se basan en las proyecciones de ingresos futuros estimados, están sujetos a grandes variaciones. Por lo tanto, es importante comprender lo que constituye una tasa de capitalización razonable para una propiedad de inversión.
La tasa también refleja el periodo de tiempo que se tardará en recuperar la cantidad invertida en un inmueble. Por ejemplo, un inmueble con una tasa de capitalización del 10% tardaría unos diez años en recuperar la inversión.
Diferentes tasas de capitalización en diferentes activos o diferentes tasas de capitalización en la misma propiedad durante diferentes horizontes temporales reflejan diferentes niveles de riesgo. La fórmula muestra que para las propiedades que producen mayores ingresos netos de explotación y tienen una valoración más baja, el valor de la tasa de capitalización sería mayor, y viceversa.