«Invierta en una propiedad ahora, manténgala durante unos años y luego véndala por un precio mayor». Este ha sido el mantra para los individuos que buscan inversiones aseguradas, de menor riesgo y menos volátiles.
Sin embargo, al diseñar sus estrategias, muchas veces se olvida el componente más importante: la planificación fiscal. Se puede planificar la venta de un inmueble y la reinversión con la planificación de las exenciones fiscales.
Última actualización
Última actualización:
La fecha de vencimiento para hacer cumplimientos para reclamar la exención bajo la sección 54 a 54GB, como la inversión en bonos, la compra o construcción de la propiedad, el depósito de dinero, etc., se amplía. Los cumplimientos, cuya última fecha cae entre el 1 de abril de 2021 y el 29 de septiembre de 2021, pueden completarse antes de 30 de septiembre de 2021.
Resultado del presupuesto de la Unión 2019:
El presupuesto 2019 amplió la aplicabilidad de la exención de la ganancia de capital en virtud de la sección 54 al permitir la compra o construcción de 2 casas residenciales (anteriormente se permitía una 1), siempre que la ganancia sea inferior a Rs. 2 crore. Esta opción sólo puede ejercerse una vez en la vida.
Introducción
En primer lugar, vamos a entender qué parte de los ingresos es imponible en la venta de la propiedad. Es la totalidad de la cantidad recibida en la venta de la propiedad?
La respuesta es NO.
En palabras sencillas, sólo es imponible el beneficio obtenido por el individuo en la venta de la propiedad. El beneficio es la diferencia entre el precio de venta y el coste del activo.
La venta de una casa residencial es una venta de un activo de capital, y el beneficio se grava como una ganancia de capital.
La definición de activo de capital en virtud del artículo 2 (14) de la Ley del Impuesto sobre la Renta incluye los bienes de cualquier tipo, muebles o inmuebles, tangibles o intangibles, en poder del contribuyente para cualquier propósito.
Según la ley del impuesto sobre la renta, a efectos de las ganancias de capital, los activos se clasifican en 2 tipos dependiendo del período de tenencia del activo:
- Activo de capital a corto plazo
- Activo de capital a largo plazo
¿Cuáles son las ventajas de que un activo se clasifique como activo de capital a largo plazo??
La principal ventaja de que un activo se considere un activo de capital a largo plazo es que el contribuyente puede beneficiarse de la indexación. Además, algunas exenciones sólo pueden aplicarse a los activos de capital a largo plazo.
Exención en virtud de la sección 54
En virtud del artículo 54 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, una persona física o una unidad familiar que venda una propiedad residencial puede beneficiarse de exenciones fiscales sobre las ganancias de capital si éstas se invierten en la compra o la construcción de una propiedad residencial.
Los contribuyentes como las empresas de asociación, LLP, empresas o cualquier otra asociación u organismo no pueden solicitar la exención de impuestos en virtud de la sección 54. Las condiciones que deben cumplirse para aprovechar el beneficio de dicha sección son las siguientes:
- El activo debe ser clasificado como un activo de capital a largo plazo.
- El bien vendido es una vivienda residencial. Los ingresos de dicha casa deben ser gravados como Ingresos de la Propiedad de la Casa
- El vendedor debe comprar una casa residencial o bien 1 año antes de la fecha de venta/transferencia o bien 2 años después de la fecha de venta/transferencia. En caso de que el vendedor esté construyendo una casa, el vendedor dispone de un tiempo prolongado, es decir. el vendedor tendrá que construir la casa residencial en un plazo de 3 años a partir de la fecha de venta/transmisión. En caso de adquisición obligatoria, el período de adquisición o construcción se determinará a partir de la fecha de recepción de la indemnización (ya sea la indemnización original o adicional)
- La nueva casa residencial debe estar en la India. El vendedor no puede comprar o adquirir una casa residencial en el extranjero y solicitar la exención.
Las condiciones anteriores son acumulativas. Por lo tanto, incluso si no se cumple una condición, el vendedor no puede beneficiarse de la exención en virtud del artículo 54.
Con efecto a partir del Año de Evaluación 2020-21 correspondiente al año fiscal 2019-20, una exención de la ganancia de capital está disponible para la compra de dos casas residenciales en la India. Sin embargo, la exención está sujeta a que la ganancia de capital no supere los 2 crores de rupias. Además, la exención está disponible sólo una vez en la vida del vendedor.
¿Cuál es el importe de la exención disponible en virtud de la Sección 54 de la Ley del Impuesto sobre la Renta?
El importe de la exención en virtud de la Sección 54 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para las ganancias de capital a largo plazo será el menor de:
- Ganancias de capital a largo plazo derivadas de la transferencia de la casa residencial, o
- La inversión realizada en la compra o construcción de una nueva propiedad de casa residencial. Por lo tanto, el resto de las ganancias de capital (si las hay) estarán sujetas a impuestos.
Para ilustrar:
- El Sr. X vende su chalet (propiedad de la casa) por 45.00.000 Rs-
- Con el producto de la venta, adquiere otra vivienda por 20.00.000 Rs/-
- Las ganancias de capital se calcularán de la siguiente manera
| Datos | Importe (Rs) |
| Ganancia de capital en la transferencia de la casa residencial | 45,00,000.00 |
| Menos: La inversión realizada en la propiedad de la casa residencial | 20,00,000.00 |
| Saldo – Plusvalía | 25,00,000.00 |
La exención será la menor de las ganancias de capital (45.00.000 rupias) o la inversión en la nueva propiedad (20.00.000 rupias), por lo que la exención será de 20.00.000 rupias.
Cuáles son las disposiciones relativas a la transferencia de la propiedad después de reclamar el beneficio en virtud de la Sección 54?
Si la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción, entonces la exención solicitada anteriormente en virtud de la sección 54 será indirectamente imponible en el año de la venta de la nueva propiedad de la casa. Consideremos dos escenarios cuando la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción:
Caso 1: El coste de la nueva casa comprada es inferior a la ganancia de capital computada en la venta de la casa original.
Por lo general, cuando se vende una casa, el beneficio se considera una ganancia de capital. Sin embargo, cuando la nueva casa se vende dentro de los 3 años siguientes a la fecha de compra o construcción, entonces el coste de adquisición se considerará como Nulo. Por lo tanto, habrá un aumento indirecto de las ganancias de capital imponibles
Ejemplo-
El Sr. Y vendió una vivienda residencial en mayo de 2015 y la ganancia de capital ascendió a Rs. 30.00.000/- En junio de 2015, el Sr. Y compró una casa residencial por valor de Rs. 18,00,000/-
El Sr. Y vende la nueva vivienda residencial (comprada en junio de 2015) en diciembre de 2016 por Rs. 35,00,000/-
Sobre la base de los hechos mencionados anteriormente, vamos a calcular las ganancias de capital imponibles para el Sr. Y . Año fiscal 15-16 (Propiedad vendida en mayo de 2015)
| Particulares | Imt (Rs) |
| Ganancia de capital en la transmisión de una vivienda residencial | 30,00,000.00 |
| Menos: La inversión realizada en la propiedad de la casa residencial | 18,00,000.00 |
| Saldo – Ganancias de capital imponibles en el año fiscal 15-16 | 12,00,000.00 |
Ejercicio 16-17 (Propiedad vendida en diciembre de 2016)
| Particulares | Importe (Rs) |
| Contraprestación por la transferencia (contraprestación por la venta) | 35,00,000.00 |
| Menos: Coste de adquisición | NIL |
| Saldo – Plusvalía imponible en el ejercicio 16-17 | 35,00,000.00 |
Nota:
Como la nueva propiedad para la que se solicitó la deducción en virtud de la Sección 54 se vendió en diciembre de 2016 (es decir, dentro de los 3 años siguientes a la fecha de adquisición), por lo tanto su coste de adquisición se consideró NULO.
En consecuencia, la totalidad de la contraprestación de la venta se consideró ganancia de capital. Si la propiedad se vendiera después de 3 años, es decir, después de junio de 2018, entonces en ese caso el coste de adquisición estaría disponible como una deducción y las ganancias de capital se reducirían.
Caso 2: El coste de la nueva vivienda adquirida es superior a la plusvalía computada en la venta de la vivienda original
Si el coste del nuevo activo adquirido es superior a la plusvalía, es obvio que no habrá plusvalía, ya que la totalidad de la misma estará exenta. Sin embargo, si la nueva vivienda se vende en un plazo de 3 años, el coste de la nueva vivienda se computará de la siguiente manera:
| Particulares | Importe (Rs) |
| Coste original | XXXX |
| Menos: las ganancias de capital reclamadas para la propiedad de la casa anterior | XXXX |
| Coste de la nueva casa | XXXX |
Ejemplo
Entendamos el caso anterior con la ayuda de un ejemplo El Sr. Z ha vendido una propiedad de casa residencial y la ganancia de capital es de 25.00.000/- en junio de 2015.
En octubre de 2015, el Sr. Z compró una nueva casa residencial de 40.00.000 rupias/- En enero de 2017, el Sr. Z vendió la nueva casa residencial por 55.00.000 rupias/-
Sobre la base de las ganancias de capital mencionadas anteriormente, vamos a calcular las ganancias de capital imponibles para el Sr. Z FY 15-16 (Propiedad vendida en junio de 2015)
| Datos | Cantidad (Rs) |
| Ganancia de capital en la transferencia de la casa residencial | 25,00,000.00 |
| Menos: Inversión realizada en la propiedad de la casa residencial | 40,00,000.00 |
| Saldo – Ganancias de capital imponibles en el año fiscal 15-16 | NIL |
Ejercicio 16-17 (Propiedad vendida en enero de 2017)
| Particulares | Cantidad (Rs) |
| Contraprestación por la transferencia (contraprestación por la venta) | 55,00,000.00 |
| Menos: Coste de adquisición (véase la nota de trabajo a continuación) | 15,00,000.00 |
| Saldo – Ganancias de capital imponibles en el año fiscal 16-17 | 40,00,000.00 |
Nota de trabajo 1:
Cálculo del coste de adquisición (ya que la propiedad se vendió en los 3 años siguientes a la compra y se solicitó la Sección 54)
| Datos | Cantidad (Rs) |
| Coste de adquisición | 40,00,000.00 |
| Menos: Ganancias de capital reclamadas por la propiedad de la casa anterior | 25,00,000.00 |
| Coste de la nueva vivienda (a tener en cuenta) | 15,00,000.00 |
Qué es el régimen de la cuenta de plusvalía?
Si el activo se vende en el PY, y el vendedor tiene la intención, pero todavía no ha comprado la nueva propiedad de la casa, ya que el plazo de 2 años o 3 años aún no ha expirado, entonces el asesor está obligado a depositar el importe de las ganancias en el régimen de cuenta de ganancias de capital (en cualquier sucursal del sector público, banco) antes de la fecha de vencimiento para la presentación de declaraciones de impuestos sobre la renta.
La cantidad ya incurrida para la compra/construcción junto con la cantidad depositada en el plan de cuenta de ganancias de capital puede ser reclamada como coste al reclamar la deducción.
No obstante, si el importe depositado en el régimen de cuenta de plusvalía no se utiliza en el plazo mencionado, se considerará como ingreso del año anterior en el que venzan los 3 años (a partir de la fecha de transferencia del activo original).
Sección 54 v/s Sección 54F
El hecho de obtener ingresos hace que los contribuyentes tengan que pagar el impuesto sobre la renta por dichos ingresos, y lo mismo ocurre con las ganancias de capital. Sin embargo, las leyes del impuesto sobre la renta permiten a los contribuyentes reclamar ciertas exenciones contra las ganancias de capital, lo que ayudará a reducir su gasto fiscal.
Dos de estas exenciones tan importantes que se pueden solicitar son las de las secciones 54 y 54F. Como se ha comentado anteriormente, la exención de la Sección 54 está disponible en la ganancia de capital a largo plazo en la venta de una propiedad de la casa. La exención en virtud de la Sección 54F está disponible en la ganancia de capital a largo plazo en la venta de cualquier activo que no sea una propiedad de la casa.
Requisitos comunes entre las dos secciones
- Se debe comprar o construir una nueva vivienda para poder solicitar la exención
- La nueva propiedad residencial debe comprarse 1 año antes de la venta o 2 años después de la venta de la propiedad/activo.
- Alternativamente, la nueva vivienda residencial debe construirse dentro de los 3 años siguientes a la venta del inmueble/activo
- Si usted
no pueden invertir la cantidad especificada de la manera indicada anteriormente
antes de la fecha de presentación del impuesto o 1 año desde la fecha de venta, lo que
es anterior, depositar la cantidad especificada en un banco del sector público (o
otros bancos según el régimen de cuentas de plusvalía de 1988). - Sólo una
se puede comprar o construir una vivienda. La exención de 2
las propiedades para las ganancias de capital hasta 2 crore de rupias es sólo una vez en la vida
beneficio en virtud de la sección 54.
| Sección 54 | Sección 54F |
| Para solicitar la exención total, la totalidad de la plusvalía debe ser invertida. | Para solicitar la exención completa, hay que invertir la totalidad de los ingresos de la venta. |
| En caso de que no se invierta la totalidad de la plusvalía, el importe no invertido se gravará como plusvalía a largo plazo. | En caso de que no se invierta la totalidad de los ingresos de la venta, se permite la exención de forma proporcional.
[Exención = Coste de la nueva vivienda x Plusvalía/Recibo de la venta] |
| Usted no debe ser dueño de más de una casa residencial en el momento de la venta del activo original. | |
| Esta exención se anulará si vende este nuevo inmueble en los 3 años siguientes a la compra y las ganancias de capital procedentes de la venta del nuevo inmueble tributarán como ganancias de capital a corto plazo. | Esta exención se revierte si se vende esta nueva vivienda en los 3 años siguientes a su compra o construcción O si se adquiere otra vivienda residencial en los 2 años siguientes a la venta del activo original o se construye una vivienda residencial distinta de la nueva vivienda en los 3 años siguientes a la venta del activo original. Las ganancias de capital de la venta se gravarán como ganancias de capital a largo plazo. |
| Si la plusvalía no supera las Rs.La exención de 2 millones de euros, una vez en la vida, está disponible para la inversión en 2 propiedades. | No existe tal exención |
Puntos clave a tener en cuenta
- Si el
El coste de la nueva propiedad residencial es inferior al total de la venta
importe, entonces la exención se permite proporcionalmente. Para el resto
se puede reinvertir el dinero en virtud del artículo 54EC en un plazo de 6 meses. - La propiedad sólo debe comprarse a nombre del vendedor y no a nombre de nadie más.
- Si el
constructor de la nueva construcción residencial no entrega el
propiedad al contribuyente dentro de los 3 años siguientes a la compra, la exención es
todavía se permite.