Propiedad fraccionaria de bienes en la India – Qué es? Cómo funciona?

Propiedad fraccionaria de inmuebles en la India – Qué es? Cómo funciona?

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Muchas personas sueñan con tener una propiedad y se esfuerzan por ahorrar sus ingresos para poder pagarla. Ya sea un vehículo o un inmueble. Sin embargo, una persona puede tardar varios años en reunir la cantidad necesaria.

¿Le gustaría poder reclamar la propiedad de un inmueble/activo de una forma más sencilla y asequible?? ¿Qué pasaría si pudiera poseer una fracción de la propiedad y seguir obteniendo beneficios de esa propiedad fraccionada??

La propiedad fraccionada es una nueva forma de poseer una propiedad a la que se ha echado el ojo durante algún tiempo. Aquí están todos los detalles sobre la propiedad fraccionaria que le gustaría saber.

Qué es la propiedad fraccionaria?

La propiedad fraccionada se refiere a un sistema en el que grupos de inversores reúnen fondos para comprar una propiedad. Comparten la propiedad pasiva de un activo de alto valor. Este enfoque reduce la carga financiera de un solo inversor para poseer una propiedad y permite al inversor obtener rendimientos de la inversión.

El activo, en este caso, puede ser cualquier cosa, como una propiedad comercial, una propiedad residencial, un jet, un yate o incluso un almacén.

Todos los inversores se repartirán los ingresos y gastos relacionados con dichos activos en las proporciones adecuadas en función de las inversiones.

Últimamente, los activos, como los vehículos, los equipos y el mobiliario alquilados por las empresas, también están siguiendo la tendencia de la propiedad fraccionada. La inversión mínima en estos activos puede ser de Rs.20,000. Además, la inversión mínima requerida para obtener la propiedad fraccionaria de una propiedad comercial puede ser tan baja como 20.000 rupias.5 lakh.

Cuando se trata de inmuebles comerciales, el ritual de la propiedad fraccionaria se lleva a cabo a través de una Sociedad de Propósito Específico (SPV). A través de la SPV se obtienen fondos para poseer y gestionar un inmueble. Un inversor, en este caso, poseerá acciones de la SPV que posee la propiedad.

¿Por qué está ganando popularidad la propiedad fraccionaria??

La propiedad fraccionaria es el enfoque adecuado para los activos menos líquidos, difíciles de gestionar o inasequibles para los pequeños inversores. La razón clave para que este concepto tenga mucha tracción es el cociente genial.

Ser propietario de un jet, un yate o cualquier otro activo de alto valor puede ser algo que te retrate con más fuerza. La gente va detrás de esta tendencia ya que le da una mayor imagen sin hacer la inversión completa.

Además, toda la cantidad que se invierte para conseguir la propiedad fraccionada se distribuye entre los flujos de caja netos distribuibles. La sociedad de propiedad fraccionaria no cobra ninguna comisión por su inversión, como ocurre con otros tipos de inversiones. Sin embargo, se puede cobrar una pequeña y razonable cuota por los servicios.

Este tipo de inversión se hace más estable con el tiempo y es una buena opción si se contempla un horizonte de inversión a medio-largo plazo. La práctica habitual es hacer crecer el patrimonio durante 5-8 años y vender el activo. Si quiere hacer efectiva su inversión incluso antes de este periodo, puede hacerlo vendiendo su participación.

Qué debe saber sobre la propiedad fraccionaria?

La propiedad fraccionada de activos no garantiza ninguna certeza de ingresos, como en los bonos o las acciones. La probabilidad de encontrarse con un defraudador y ser estafado no es menor en este ámbito.

Tenga en cuenta que el valor de los activos físicos se deprecia con el tiempo y sufre desgaste. Los ingresos de dicho activo deben ser superiores al coste de mantenimiento para que los inversores obtengan beneficios de sus inversiones.

Por lo tanto, es esencial conocer de antemano la naturaleza del activo en el que se está invirtiendo, su vida útil, el coste de mantenimiento, los ingresos generados por el activo y cosas similares.

¿La propiedad fraccionaria está relacionada con el mercado de valores??

Como analogía, la propiedad fraccionada de inmuebles es muy similar a la inversión en el mercado de valores. El inversor tiene la libertad de elegir la propiedad que quiere poseer fraccionadamente. Sin embargo, el concepto no se corresponde con la realidad bursátil.

Los inversores pueden ver la propiedad fraccionada como una forma de diversificar su cartera a través de una inversión de este tipo.

Posibles modelos de propiedad fraccionada

En función del tipo de inmueble, del tratamiento fiscal aplicable al respectivo modelo y del modelo más económico y conveniente, puede elegir el modelo adecuado para su patrimonio entre las opciones disponibles.

Estos son los posibles modelos de propiedad fraccionaria.

Propiedad conjunta

En este modelo, todos los propietarios tienen la titularidad de la propiedad y se reservan el derecho de uso sin perjudicar (dañar) los derechos de los demás copropietarios. Un copropietario tiene la libertad de vender sus acciones sobre la propiedad con el consentimiento de los demás copropietarios. No existe un acuerdo de «derecho de tanteo» entre los copropietarios.

Modelo cooperativo

Todos los inversores interesados en comprar un activo deben formar una sociedad cooperativa y luego comprar el activo en nombre de la sociedad cooperativa. Todos los inversores se convierten en miembros de la sociedad, y cada uno posee las acciones de la propiedad.

Cuando uno de los copropietarios quiera vender las acciones, las acciones de la sociedad cooperativa se transferirán al nuevo propietario fraccionario.

Estructura de la empresa

Este modelo recomienda que los propietarios fraccionarios constituyan una sociedad y se conviertan en accionistas de la misma. La propiedad fraccionada pasa a ser propiedad de la sociedad. La empresa debe cumplir con las disposiciones y reglamentos de la Ley de Sociedades Anónimas.

Esta opción es más ventajosa en comparación con las dos anteriores, ya que se puede ahorrar el impuesto de timbre. Por el contrario, este modelo también conlleva su propia serie de responsabilidades.

Estructura del fideicomiso

Los futuros propietarios fraccionarios deben crear un fideicomiso en el que el vendedor de la propiedad es el autor del mismo. El vendedor tiene que realizar una escritura de fideicomiso en beneficio de los propietarios fraccionarios propuestos. Hay instrucciones específicas para preparar la escritura de fideicomiso para que este modelo sea efectivo.

Usted puede tomar ventaja de este modelo en términos de impuestos si se puede crear un fideicomiso offshore en un país con el que la India tiene un tratado de impuestos.

Tipos de uso de la propiedad fraccionaria

En el caso de la copropiedad, cada miembro puede tener sus propias ideas sobre el uso del activo en cuestión. Por lo tanto, lo primero que pueden hacer los propietarios fraccionarios al comprar un activo es establecer sus opiniones sobre cómo utilizar la propiedad.

Existen dos formas básicas de asignar los derechos de uso:

1. Enfoque de pago por uso

  • Los copropietarios pagan una cuota de uso calculada por día o por semana para utilizar la propiedad o el activo.
  • La comisión de uso más los ingresos por alquiler se utilizan para pagar los gastos.
  • Si hay un excedente, se reparte entre los copropietarios.
  • Si hay un déficit, todos los copropietarios contribuyen a cubrir los gastos.
  • La inversión de cada copropietario puede basarse en su capacidad económica, sus objetivos de inversión y otros criterios.
  • La proporción de la inversión no tiene ningún impacto en los derechos de uso.

2. Enfoque de asignación de uso

  • A cada propietario se le asigna el derecho exclusivo de uso de la propiedad durante un número determinado de días al año.
  • El periodo de utilización puede ser fijo, variable o una mezcla de ambos.
  • Durante el periodo de uso del copropietario, éste puede utilizar la propiedad como desee o incluso dejarla desocupada.
  • El precio de compra y los derechos de uso de cada copropietario deben ser proporcionales.

El concepto de propiedad fraccionaria de propiedades/activos está todavía en sus inicios y está a punto de ganar popularidad. El gobierno aún no ha elaborado una normativa fiscal sobre este concepto. Una vez que cobre impulso y se encuentre con algún problema complicado, el gobierno puede pensar en una solución y tensar la cuerda.

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