El sector inmobiliario es un importante pilar de la economía india. En el régimen fiscal anterior, los compradores pagaban varios impuestos como el IVA, el impuesto sobre los servicios, el derecho de timbre y los gastos de registro.
Sin embargo, en el marco del GST se aplica un tipo único del 12% a las propiedades en construcción, mientras que no se aplica el GST a las propiedades terminadas o listas para la venta sólo si se ha emitido el certificado de finalización (CC).
En marzo de 2019, el Consejo de GST recortó los tipos impositivos al 5% desde el 12% en las propiedades residenciales y al 1% desde el 8% para el segmento de viviendas asequibles. Sin embargo, los beneficios del ITC no estarán disponibles bajo la nueva política de tipos impositivos.
Preguntas frecuentes
1. Cuáles son los nuevos tipos del GST en la construcción de apartamentos residenciales?
A continuación se muestran los nuevos tipos impositivos sin ITC para proyectos de viviendas aplicables w.e.f 1 de abril de 2019.
| Tasa | Descripción |
| 1% | Nuevos proyectos de viviendas asequibles |
| Los proyectos de vivienda asequible en curso optan por los nuevos tipos | |
| 5% | En curso que no sean proyectos de viviendas asequibles |
| Nuevos proyectos que no son de viviendas asequibles | |
| 1% | Proyectos con espacio comercial <15% de la superficie total de la alfombra |
Condiciones que deben cumplirse para beneficiarse de los tipos anteriores:
- Solicitud de crédito de impuesto soportado: No se puede solicitar el ITC.
- Compra de insumos a personas registradas Al menos el 80% del valor total de los insumos y los servicios de los insumos debe adquirirse de proveedores registrados.
Sin embargo, se excluye para este cálculo el valor de los siguientes servicios utilizados en la construcción de viviendas
- Concesión de derechos de desarrollo
- Arrendamiento de terrenos a largo plazo
- Índice de superficie de suelo
- Valor de la electricidad
- Valor del gasóleo de alta velocidad
- El motor y el gas natural
El promotor debe pagar el GST al 18% sobre la base de la inversión del sujeto pasivo en todos los suministros internos hasta el 80% de los suministros internos de los proveedores registrados, excepto el cemento, por el que se debe pagar el impuesto al 28% (si se compra a personas no registradas).
2. ¿Qué es un proyecto inmobiliario residencial??
Un proyecto inmobiliario en el que la superficie de moqueta del espacio comercial no es superior al 15% de la superficie total de moqueta de todos los apartamentos del proyecto.
3. ¿Qué es un apartamento residencial asequible??
Un apartamento residencial asequible es aquel en el que:
- La superficie de la alfombra es de hasta 60 metros cuadrados para las ciudades metropolitanas;
- La superficie de la alfombra es de hasta 90 metros cuadrados para las ciudades y pueblos que no sean metropolitanos y;
- El importe bruto cobrado por el constructor no es superior a Rs.45 lakh.
Por ejemplo. A es un beneficiario del PMAY CLSS y la superficie de moqueta de su casa en construcción es de 150 metros cuadrados. ¿Tiene derecho a un nuevo tipo impositivo del 1%??
Sí, sólo si el promotor no ha ejercido la opción de pagar el impuesto a los tipos antiguos. En este caso, la superficie en el metro cuadrado es mayor que los límites prescritos, pero todavía se considera como un apartamento residencial asequible porque el Sr. A es beneficiario del PMAY CLSS.
4. Qué es un proyecto en curso a partir del 1 de abril de 2019?
Un proyecto se considera en curso si se cumplen las siguientes condiciones:
- Cuando se requiere el certificado de inicio y ha sido emitido por la autoridad competente en o antes del 31 de marzo de 2019 y el mismo está certificado por un arquitecto registrado, ingeniero colegiado o un topógrafo con licencia que la construcción del proyecto comenzó en o antes del 31 de marzo de 2019.
Por ejemplo, en el caso de una sola torre de 50 pisos y registrada como un solo proyecto, la autoridad competente puede emitir certificados de inicio por separado. Si se reciben uno o dos certificados antes del 31 de marzo de 2019 y otros más tarde, se sigue considerando un proyecto en curso. - Un certificado de inicio cuando no se requiere que sea emitido por la autoridad competente, entonces el mismo deberá ser emitido por un arquitecto registrado, ingeniero colegiado o un topógrafo autorizado que la construcción del proyecto comenzó en o antes del 31 de marzo de 2019.
- El certificado de finalización no se emite en o antes del 31 de marzo de 2019. Por ejemplo, si un proyecto tiene tres bloques y el certificado de finalización se recibe para un bloque antes del 1 de abril de 2019 y el resto se recibe después de esta fecha. En tal caso, el proyecto se considera como un proyecto en curso porque según la notificación emitida por el Gobierno, un proyecto se considera completo sólo si el certificado de finalización se emite para todo el proyecto y no una parte del mismo.
- La primera ocupación del proyecto no ha tenido lugar antes del 31 de marzo de 2019. Por ejemplo, si se recibe un certificado de ocupación sólo para una parte de los locales (hasta el 31 de marzo de 2019) en un gran proyecto y no todo el proyecto, el mismo se considera como un proyecto en curso.
- Los apartamentos se reservan parcial o totalmente a partir del 31 de marzo de 2019.
Ejemplo 1: Esta condición no es aplicable a los proyectos de reurbanización de barrios marginales, ya que los beneficiarios, en este caso, no tienen que pagar ninguna contraprestación monetaria por los pisos que se les asignan.
Nota: Un proyecto en el que las reservas no han comenzado pero la construcción ha comenzado antes del 31 de marzo de 2019, el mismo no será considerado como un «proyecto en curso. Se tratará como un proyecto nuevo y se aplicarán los nuevos tipos impositivos.
5. ¿Cuáles son los criterios para certificar que la construcción de un proyecto ha comenzado antes del 31 de marzo de 2019??
Si el movimiento de tierras para la preparación del emplazamiento del proyecto se ha completado y la excavación para los cimientos ha comenzado el 31 de marzo de 2019 o antes, se considerará que un proyecto de construcción se ha iniciado el 31 de marzo de 2019 o antes.
6. ¿Tiene un promotor o un constructor la opción de pagar el impuesto a los antiguos tipos del 8% & 12% con ITC?
Sí, en el caso de un proyecto en curso, un promotor o constructor puede ejercer una opción de una sola vez para pagar el impuesto a las antiguas tasas. Esto debe ser comunicado al Comisario Jurisdiccional antes del 20 de mayo de 2019 en el formulario prescrito. Si no se comunica, se considera que han optado por realizar pagos de impuestos a los nuevos tipos. Además, no se permite la modificación de las opciones una vez presentadas.
Nota:
- Esta opción debe ejercerse para cada proyecto en curso por separado. Por lo tanto, los promotores pueden ejercer diferentes opciones para diferentes proyectos en curso realizados por él.
- Esta opción también está disponible para planes específicos como PMAY, Housing For All, RAY o cualquier otro plan de vivienda del gobierno central o estatal.
- Esta opción puede ser ejercida por un promotor o un constructor y no por el comprador.
7. ¿Cuál es el tipo de GST aplicable w.e.f 1 de abril de 2019 en la construcción de apartamentos comerciales [tiendas, almacenes, oficinas, etc.en un proyecto inmobiliario?
| Descripción | Tipo (tras la deducción del valor del terreno) |
| Apartamentos comerciales en proyectos inmobiliarios residenciales (RREP) en los que la construcción ha comenzado a partir del 1 de abril de 2019 o; Un proyecto en curso en el que el promotor ha optado por nuevas tasas | 5% sin ITC sobre la contraprestación total |
| Apartamentos comerciales en proyectos inmobiliarios (REP) que no sean RREP o; un proyecto en curso en el que el promotor haya optado por los tipos antiguos | 12% con ITC sobre la contraprestación total |
8. Cuáles son las tasas de GST en TDR, FSI y el arrendamiento de tierras a largo plazo?
La transmisión de los derechos de desarrollo o del FSI mediante un acuerdo en o antes del 31 de marzo de 2019 está exenta de impuestos, incluso si la contraprestación por el mismo se paga (en efectivo o en especie) en parte o en su totalidad en o después del 1 de abril de 2019.
A continuación se muestran los tipos impositivos:
- Si el suministro de TDR, FSI o el arrendamiento a largo plazo de la tierra se utiliza para la construcción de apartamentos residenciales, el impuesto sobre TDR debe ser calculado sobre la base de la siguiente fórmula: El GST se aplica sobre el valor que es proporcional a la construcción de apartamentos residenciales que permanecen sin reservar en la fecha de emisión del certificado de finalización / primera ocupación.
El tipo impositivo es del 18%, sujeto a un importe impositivo que se limita al 1% o al 5% del valor del apartamento, dependiendo de si el TDR/FSI se utiliza para un apartamento residencial asequible o para otro tipo de apartamento. - Si el suministro de TDR, FSI o el arrendamiento a largo plazo de la tierra se utiliza para la construcción de espacios comerciales: GST al 18%.
9. ¿Quién está obligado a pagar el GST sobre el TDR y el índice de espacio de suelo??
El promotor está obligado a pagar el GST en base a la inversión de la carga sobre TDR o índice de espacio de suelo suministrado en o después del 1 de abril de 2019. Incluso si un propietario de la tierra no se dedica a un negocio regular de las actividades relacionadas con la tierra, la transferencia de los derechos de desarrollo por parte de dicha persona al promotor está sujeta al GST, ya que se considera como el suministro de servicios en virtud del artículo 7 de la Ley CGST. Además, en caso de suministro externo de TDR por parte de un promotor a otro, el GST se aplica al 18% en la inversión de la carga.
10. ¿En qué momento debe el promotor liquidar su deuda tributaria por la entrega de TDR, FSI y arrendamiento a largo plazo??
| Descripción | Punto de imposición |
| TDR | La obligación de pagar impuestos surge en la fecha de finalización o de primera ocupación del proyecto, lo que ocurra antes. Por lo tanto, el GST se aplicaría sobre el valor que es proporcional a la construcción de apartamentos residenciales que permanecen sin reservar en la fecha de emisión del Certificado de Finalización / primera ocupación. |
| FSI | Para el FSI recibido después del 1 de abril de 2019: Si la contraprestación por el FSI es en forma de construcción de apartamentos comerciales o residenciales – La responsabilidad surge en la fecha de emisión del certificado de finalización. Si la contraprestación de la FSI es en forma monetaria, para la construcción de apartamentos residenciales: La responsabilidad surge en la fecha de emisión del certificado de finalización.Para las construcciones de apartamentos comerciales: La obligación de pagar el impuesto surgirá inmediatamente. |
| Arrendamiento a largo plazo | Para el arrendamiento a largo plazo recibido después del 1 de abril de 2019: la responsabilidad surge en la fecha de emisión del certificado de finalización en caso de construcción de apartamentos residenciales. Sin embargo, la responsabilidad de pagar el impuesto surgirá inmediatamente si dicho arrendamiento a largo plazo está relacionado con el espacio comercial. |
11. ¿Está disponible para el promotor la opción de pagar el impuesto a los antiguos tipos del 12% o del 8% (con ITC) con respecto al Nuevo Proyecto (iniciado a partir del 1 de abril de 2019)?
No, no hay tal opción. Esta opción no está disponible ni siquiera para planes como PMAY, Housing for All, RAY o cualquier otro plan de vivienda del Gobierno Central o Estatal. Para los proyectos que se inicien a partir del 1 de abril de 2019, los promotores tienen que pagar obligatoriamente el impuesto a los nuevos tipos.
12. ¿Puede un promotor revisar una factura según la sección 34 de la Ley CGST mediante la emisión de notas de débito/crédito??
En caso de que las facturas emitidas por un promotor antes del 20 de mayo de 2019 no se ajusten a la opción de tipos impositivos ejercida por él, se puede emitir una nota de débito/crédito para que la operación se ajuste a la opción final ejercida por él.
13. Cuál es la clasificación y el tipo impositivo del servicio de contrato de obras prestado por un contratista a un promotor o promotor bajo el nuevo régimen?
- Proyecto de vivienda asequible – 12%, siempre que el espacio de la vivienda asequible sea más del 50% de la superficie total de la alfombra.
- Proyectos de viviendas residenciales que no sean viviendas asequibles – 18%
- Vivienda comercial -18%
14. Cómo calcular el ajuste de impuestos de una nota de crédito cuando una unidad se reservó antes del 1 de abril de 2019 pero se canceló en una fecha posterior?
Supongamos que el comprador pagó una cantidad bruta de reserva de Rs.10 lakhs antes del 1 de abril de 2019. El promotor pagó un GST de Rs.1.2 lakhs (12% de Rs.10 lakhs) sobre el importe de la reserva. En este caso, un promotor puede hacer un ajuste de impuestos de Rs.1.2 lakhs en el momento de la cancelación siempre que la totalidad del importe sea devuelto al comprador en septiembre de 2019 o antes.