El sector inmobiliario es uno de los pilares más importantes de la economía india. El sector inmobiliario contribuye entre el 6 y el 8% al Producto Interior Bruto (PIB) de la India y es el segundo, después del sector de las tecnologías de la información, en términos de generación de empleo.
Con los múltiples impuestos que se aplicaban anteriormente, como el impuesto sobre los servicios y el IVA, con la entrada en escena del GST, la fiscalidad indirecta en este sector se renueva por completo.
La tributación de las transacciones inmobiliarias antes del GST
| Naturaleza del derecho | Tipo de impuesto | Cuándo se debe pagar el impuesto? o Lo que provocó el impuesto? |
|---|---|---|
| EL IVA* | Del 1 al 4% | Sobre la venta de inmuebles en construcción |
| El impuesto sobre los servicios | 4.5% | |
| Cargos de registro | 0.Del 5 al 1% | |
| Cargos del impuesto sobre actos jurídicos documentados* | Del 5 al 7% |
* El IVA, los gastos de registro y los derechos de timbre varían de un estado a otro El IVA no era aplicable a las propiedades terminadas o listas para la venta En el antiguo régimen de impuestos indirectos, el crédito Cenvat sobre los insumos utilizados para la construcción de un edificio o una estructura civil o cualquier parte de ella también estaba restringido.
La fiscalidad de las transacciones inmobiliarias en el marco del GST
| Particulares | Aplicabilidad | Tipo de impuesto | Crédito de impuesto soportado |
| En las propiedades listas para la venta (RTM) para las que se emiten certificados de finalización | No aplicable – Porque la venta de un edificio se trata como una actividad o transacción que no será tratada ni como un suministro de bienes ni como un suministro de servicios según el SCHEDULE III de CGST Act,2017 | – | No disponible |
| En los inmuebles en construcción (para las viviendas adquiridas en el marco del régimen de subvenciones vinculadas al crédito) | Aplicable como suministro de servicios según el Anexo I de la Ley CGST, 2017 | 8%* | Disponible |
| En propiedades en construcción (distintas de las anteriores) | Aplicable como suministro de servicios según el Anexo I de la Ley CGST, 2017 | 12% | Disponible |
| En las propiedades de reventa | No se aplica | – | No disponible |
| En la compra y venta de terrenos | No aplicable. Según el Anexo III, la venta de terrenos no es un suministro de bienes ni de servicios. | – | No disponible |
| Contrato de obras | Aplicable | 18% | Disponible |
| Contrato mixto de suministro de obras | Aplicable | 18% | Disponible |
| Suministro compuesto de contrato de obras a las autoridades gubernamentales | Aplicable | 12% | Disponible |
| Contrato compuesto de suministro de obras – para uso del público en general | Aplicable | 12% | Disponible |
| Contrato compuesto de suministro de obras – Vivienda asequible | Aplicable | 12% | Disponible |
* NOTA: Las viviendas adquiridas en el marco del Plan de Subvenciones Vinculadas al Crédito (CLSS) están sujetas a un tipo de IVA del 12%. El tipo aplicable será del 8% después de recortar el 1/3 del coste del terreno.
Impacto en los compradores
En el régimen fiscal anterior, los compradores tenían que pagar el IVA, el impuesto sobre servicios y los gastos de registro & Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados en la compra de viviendas en construcción. También desde el IVA, los gastos de registro & El impuesto del timbre eran gravámenes estatales, los precios de las propiedades variaban de un estado a otro. Además, los promotores tienen que pagar varios derechos como el impuesto sobre las ventas (CST), derechos de aduana, OCTROI, etc. para las que no se disponía de crédito.
Con el GST, se aplica un tipo impositivo único del 12% a las propiedades en construcción, mientras que el GST no es aplicable a las propiedades terminadas o listas para la venta, como ocurría en la ley anterior. Por lo tanto, los compradores se beneficiarán de la reducción de los precios bajo el GST. A corto plazo, los compradores pueden adoptar un enfoque de «esperar y observar» para comprender mejor el impacto del GST en los precios de las propiedades y aplazar la decisión de compra.
Además, a largo plazo, el GST tendrá un impacto positivo en los compradores si el beneficio del crédito fiscal recibido por el promotor se transmite al comprador.
Impacto en los promotores / constructores / contratistas
Bajo el régimen fiscal anterior, los promotores tenían que soportar los impuestos especiales, el IVA, los derechos de aduana, los impuestos de entrada, etc. en materias primas / insumos y el impuesto sobre los servicios en varios servicios de entrada como los gastos de aprobación, honorarios profesionales de arquitectos, gastos de mano de obra, gastos legales, etc. El ITC no estaba disponible para los derechos como el CST, los derechos de aduana, el impuesto de entrada, etc. Esto afectaría a la fijación de precios y, posteriormente, la carga se transfirió al comprador.
Con el GST, los costes de construcción de los promotores se reducen significativamente, ya que los múltiples impuestos se subsumen y debido a la disponibilidad de crédito fiscal de entrada. Además, la reducción del coste de la logística será una ventaja añadida. Por lo tanto, los promotores pueden ver una mejora en los márgenes.
En el lado negativo, los promotores tienen que hacer múltiples cálculos para llegar al ITC con el fin de pasarlo a los compradores. Por lo tanto, en la mayoría de los casos, pueden repercutir el ITC sólo durante las etapas finales. Esta falta de transparencia en el ITC puede afectar a los promotores, ya que los compradores pueden recurrir a un enfoque de «esperar y ver» y aplazar la decisión de compra.
Y, en las leyes anteriores, una gran parte de los gastos no se registraba en los libros. Bajo el GST, la disponibilidad de crédito sobre los insumos y el almacenamiento en la nube de la facturación ha reducido el registro de los gastos.
Impacto en otras partes interesadas
El impacto en los servicios aliados como la mano de obra, los proveedores de materiales, los proveedores de servicios, etc. depende del aumento o la disminución del impuesto sobre estos bienes y servicios. Esto tendrá un impacto consecuente en la industria inmobiliaria en su conjunto. Por ejemplo, antes el cemento se gravaba con un tipo efectivo del 27-31%, que ahora se gravará con el 18%. El aumento de los precios del cemento dará lugar a un aumento en el coste global de la construcción. A continuación se indican los tipos de GST para algunos de los bienes relacionados con la industria de la construcción:
| Producto | Tipo de GST |
| Arena | 5% |
| Arena & Ladrillos de ceniza volante | 12% |
| Acero | 18% |
| Pinturas | 18% |
| Mármol y granito | 28% |
| Cemento | 18% |
Mecanismo de inversión de la carga (RCM) & Su impacto
El concepto de RCM se ha tomado prestado de la antigua ley del impuesto sobre servicios. El ámbito de aplicación del RCM se ha ampliado significativamente en el GST, lo que puede afectar negativamente a los promotores.
- Una de las adiciones significativas a la RCM bajo la ley del GST es, si se adquieren bienes / se reciben servicios de una persona que no está registrada en el GST, una persona registrada en el GST tiene que pagar el GST en todos esos suministros.
- En los casos en que los servicios se reciben de los transportistas de mercancías, los servicios jurídicos recibidos de un individuo o empresa, los servicios recibidos del gobierno o las autoridades locales, como los municipios, etc. (salvo excepciones), el promotor tiene que pagar el GST sobre el mismo.
- Además, bajo el GST, el promotor no puede ajustar el impuesto a pagar bajo el RCM contra el crédito de entrada disponible del GST pagado en los insumos. En su lugar, debe pagarse en efectivo/por banco.
Esto aumentará los costes y tendrá un impacto negativo en los promotores, especialmente los pequeños promotores.
Tratamiento del crédito fiscal soportado, elegibilidad y no elegibilidad
Bajo el GST, el crédito de los impuestos cargados en todos los insumos y / o servicios de entrada que se utilizan o están destinados a ser utilizados en el curso de la promoción de negocios estaría disponible sujeto a excepciones.
Condiciones para reclamar el ITC
Una persona registrada tendrá derecho a reclamar el crédito del impuesto soportado sólo si se cumplen las siguientes condiciones
- Tiene la posesión de la factura de impuestos (factura de compra) / nota de débito.
- Ha recibido los bienes y/o servicios o ambos;
- El proveedor paga al Gobierno el impuesto que grava dicha entrega.
- Ha presentado una declaración válida.
- Los bienes y servicios no deben haber sido utilizados para uso personal.
Restricción del ITC
El crédito fiscal a la entrada no está disponible en los suministros recibidos para la construcción de una propiedad inmobiliaria por su propia cuenta que no sea planta y maquinaria
NOTA: La palabra «construcción» incluye la reconstrucción, renovación, adiciones o alteraciones o reparaciones en la medida de la capitalización de dichos bienes inmuebles.
Ejemplo 1: Si el coste incurrido para el cambio de los interiores del apartamento de servicio se añade al coste de la propiedad inmobiliaria (en este caso, el apartamento de servicio), entonces forma parte del coste del apartamento de servicio (propiedad inmobiliaria) y, en consecuencia, el crédito de impuesto soportado no está disponible para los impuestos pagados en el cambio de los interiores del apartamento de servicio.
Ejemplo 2: Mantri Developers construye un edificio para su sucursal. En este caso, el ITC no está disponible.
Ejemplo 3: L&T construye una máquina hidráulica para la construcción de su sucursal. En este caso, el ITC está disponible.
Aplicabilidad del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Para el propósito limitado de calcular el GST, se excluyen los derechos de timbre y los gastos de registro. El impuesto sobre actos jurídicos documentados seguirá siendo aplicable tanto a las propiedades terminadas como a las que están en construcción, como sucedía con el régimen anterior al GST.