Impacto del GST en la tierra y la venta de parcelas urbanizadas

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Antes del GST, el IVA y el impuesto sobre los servicios se aplicaban a las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, con el GST, se aplica un tipo único del 12% a las propiedades en construcción, mientras que no se aplica el GST a las propiedades terminadas. Sin embargo, los tipos impositivos se han reducido del 8% al 1% para las viviendas asequibles y del 12% al 5% para las que no lo son, siempre y cuando el constructor no solicite el crédito fiscal de entrada (ITC).

En el caso de que se preste un servicio de contrato de obras para urbanizar un terreno, se aplica un tipo de GST del 18%. Además de los impuestos indirectos, se siguen aplicando los derechos de timbre y las tasas de registro.

La fiscalidad de la venta de terrenos en la legislación anterior al GST

Antes del GST, el IVA se aplicaba a la venta de bienes y los bienes se definían como todo tipo de bienes muebles. El terreno, al ser un bien inmueble, no estaba sujeto al IVA. Sin embargo, los derechos de timbre se aplican a la venta de bienes inmuebles.

Imponibilidad de la venta de terrenos en el marco del GST y exenciones

Según el Anexo III de la Ley CGST, la venta de terrenos no se considera una venta de bienes ni una prestación de servicios. El terreno es un bien inmueble cuya venta sólo está sujeta al impuesto sobre actos jurídicos documentados. Así, el GST no se aplica a la venta de terrenos.

Sin embargo, la Autoridad para la Resolución Anticipada de Gujarat (AAR) ha aclarado en una sentencia que el GST no es aplicable a la transacción de venta de tierras sólo cuando se refiere exclusivamente a la transferencia de la propiedad de la tierra. Si incluye otros servicios como una línea eléctrica, una línea de agua, una línea de drenaje, una nivelación del terreno, etc., como en el caso de las promociones de terrenos, entonces el GST será aplicable. Esto se debe a que la construcción de urbanizaciones o estructuras similares entraría en la definición del Anexo II Párrafo 5 Cláusula (b) de la Ley CGST, que está sujeta al GST, excepto cuando se recibe la totalidad de la contraprestación por el terreno recibiendo el certificado de finalización.

Por tanto, la naturaleza de la actividad es muy importante. Si el vendedor está cobrando una cantidad por la venta de la tierra, incluyendo los cargos por las instalaciones comunes, equivaldrá a la prestación de un servicio que atrae GST. La aplicabilidad del GST en estas parcelas urbanizadas se discute en los temas siguientes.

Valor, tiempo y lugar del suministro de terrenos bajo la ley del GST

valor: Bajo el GST, el valor del suministro es el precio que el vendedor cobra al comprador por la venta de bienes o servicios. Como el terreno es un bien inmueble, no se aplica el GST en su venta. Sin embargo, supongamos que hay un suministro compuesto de tierra junto con los servicios comunes como en el caso de las promociones de parcelas. En ese caso, el IVA se aplica al importe cobrado por el vendedor por la prestación de dichos servicios adicionales y comodidades comunes.

Lugar de suministro: Normalmente, bajo el GST, el lugar de suministro es la ubicación del receptor. Sin embargo, en el caso de los servicios relacionados con los bienes inmuebles, la ubicación del inmueble se considera un lugar de prestación.

Momento del suministro: El momento de la prestación del servicio sería-

  • La fecha de emisión de la factura o la fecha de recepción del pago, la que sea anterior.
  • La fecha de la prestación de servicios, si la factura no se emite dentro del plazo establecido en la sección 31 (2), o la fecha de recepción del pago, lo que sea anterior.
  • La fecha en la que el destinatario contabiliza la recepción de los servicios en sus libros de contabilidad. Esto se aplica cuando las disposiciones de la cláusula (a) o la cláusula (b) no se aplican.
  • Disposiciones de crédito fiscal para el suministro de terrenos en el marco del GST

    De acuerdo con la sección 17 (5) de la Ley CGST, el ITC no está disponible en los bienes o servicios recibidos por un sujeto pasivo para la construcción de un bien inmueble (que no sea planta y maquinaria), incluso si se utiliza para el desarrollo de la actividad empresarial.

    El propietario o un tercero puede hacer la construcción.

    En caso de construcción por un tercero: El ITC no está disponible en los servicios de contratos de obras cuando se suministran para la construcción de bienes inmuebles, excepto las instalaciones y la maquinaria. El ITC sólo puede ser reclamado por una persona que está en la misma línea de negocio y está utilizando dicho servicio para el suministro posterior del servicio de contrato de obras. Así, el ITC sobre el servicio de contrato de obras para la construcción del inmueble no se permite en la medida de su capitalización. El ITC está disponible si el gasto es de naturaleza de ingresos.

    En caso de construcción propia: Incluso si el sujeto pasivo lleva a cabo la construcción por su cuenta y la misma se utiliza para el desarrollo de la actividad empresarial, el ITC no está disponible en los suministros internos para construir un bien inmueble.

    Implicaciones del GST en la venta de parcelas urbanizadas

    De acuerdo con el Anexo III de la Ley CGST, la venta de la tierra no atrae el GST sólo si la transacción se refiere exclusivamente a la transferencia de la propiedad de la tierra, que es un bien inmueble. En este caso, la naturaleza de la transacción sólo debe estar relacionada con la venta de la parcela.

    Pero, si el vendedor de la parcela proporciona instalaciones básicas como línea de agua, línea de drenaje, línea de electricidad, nivelación del terreno, etc., entonces dicha transacción equivale a una prestación de servicios. Por lo tanto, la sustancia del acuerdo entre ambas partes es esencial. Si el vendedor cobra en función de la superficie construida y no de la medida exacta de la parcela, se supone que está cobrando por el terreno y por los servicios estándar como carreteras, líneas de drenaje y agua, etc. Estas transacciones no equivalen a la venta de un terreno, sino que se consideran la venta de una parcela urbanizada, lo que equivale a una prestación de servicios.

    Además, según el Anexo II, cláusula 5(b) de la Ley CGST, la construcción de cualquier complejo, edificio o estructura civil destinada a la venta posterior se considera un suministro de servicios y está sujeto al GST.

    Implicaciones del GST en el alquiler y arrendamiento de terrenos

    En el marco del GST, el suministro incluye todo tipo de entrega de bienes y servicios, o ambos, incluida la venta, la transferencia, el trueque, el intercambio, el arrendamiento, el alquiler o la enajenación realizados a cambio de una contraprestación por una persona en caso de desarrollo de la actividad empresarial. Por lo tanto, está claro que tanto el alquiler como el arrendamiento de terrenos se considera un suministro en el marco del GST y, por lo tanto, está sujeto a impuestos.

    De acuerdo con el Anexo II de la Ley CGST, párrafo 2 (a), cualquier arrendamiento, arrendamiento o licencia de ocupación de tierras se trata como un suministro de servicios.

    Arrendamiento a largo plazo – Según una decisión del Tribunal Superior de Bombay, una prima única pagada por un arrendamiento a largo plazo (30 años o más) de un terreno atrae el GST al 18%.

    Arrendamiento a corto plazo – También atrae el GST al 18%.

    Sin embargo, las siguientes categorías de arrendamiento de terrenos están exentas de impuestos bajo el GST:

  • El importe pagado por adelantado en el caso de un arrendamiento a largo plazo de parcelas industriales o parcelas para el desarrollo de la infraestructura para el negocio financiero proporcionado por el Gobierno Central o Estatal o cualquier otra entidad que tenga el 20% o más de propiedad del Gobierno Central / Estatal.
  • Alquiler/leasing de maquinaria agrícola.
  • El alquiler/arrendamiento de cualquier terreno baldío con/sin una estructura accesoria a su uso.
  • Así, el arrendamiento de tierras por parte de los agricultores para productos agrícolas y las parcelas industriales para el desarrollo de infraestructuras para el negocio financiero están exentos del GST. Sin embargo, el arrendamiento de terrenos vacíos con fines comerciales está sujeto a impuestos.

    ITC – El GST pagado por el alquiler es elegible para el ITC.

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