Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) se dedican a estructurar fondos que permiten a los inversores invertir para obtener beneficios. Los REIT ofrecen una excelente oportunidad para aventurarse en inversiones rentables.
Entender los REIT
En un momento en el que la economía está en auge y el gobierno da un mayor impulso al desarrollo de las infraestructuras y el sector inmobiliario, los fondos de inversión inmobiliaria tienen una gran importancia para los inversores que buscan exponerse al sector inmobiliario y obtener beneficios a través de sus inversiones.
Un Real Estate Investment Trust (REIT) es una entidad que se crea con el objetivo principal de canalizar los fondos que podrían invertirse en el funcionamiento operativo o la propiedad de los bienes inmuebles para generar más ingresos para los inversores.
Un REIT funciona de forma similar a los fondos de inversión y ofrece una forma sencilla de invertir en bienes inmuebles. Ofrece la ventaja de la diversificación y la revalorización del capital a largo plazo. Los REITs son una excelente forma de invertir en el sector inmobiliario, ya que cotizan en las bolsas de valores.
Historia de los REIT
Los REITs, estructurados como fondos de inversión, se introdujeron por primera vez en los Estados Unidos de América en la década de 1960, a través de la Cigar Excise Tax Extension Act, para impulsar el desarrollo inmobiliario a través de las inversiones existentes, de los inversores interesados en tener una participación en el sector inmobiliario.
El auge del sector inmobiliario ofreció la oportunidad de obtener enormes dividendos de las inversiones realizadas, haciendo realidad los proyectos de desarrollo inmobiliario y recompensando económicamente a los inversores. Los REIT fueron introducidos por primera vez en la India por la Junta de Valores y Bolsa de la India (SEBI) en 2007, casi 50 años después de su incorporación como vehículo de inversión.
Posteriormente, se elaboraron reglamentos para facilitar las funciones operativas de estos fondos de inversión, que se revisaron y reformaron después. Las empresas REIT que cotizan en las bolsas indias están supervisadas y reguladas por la Junta de Valores y Bolsa de la India o SEBI para garantizar el cumplimiento de las prácticas del sector y salvaguardar los intereses de los inversores.
Elegibilidad de los REITs
Para que una empresa pueda considerarse un REIT, debe cumplir los siguientes criterios:
- El 90% de los ingresos debe distribuirse a los inversores en forma de dividendos
- El 80% de la inversión debe realizarse en propiedades capaces de generar ingresos
- Sólo el 10% de la inversión total debe realizarse en propiedades inmobiliarias en construcción
- La empresa debe tener una base de activos de al menos 500 millones de rupias
- El valor liquidativo debe actualizarse dos veces en cada ejercicio financiero
Cómo funcionan los REIT
- El sector de los REIT cuenta con un perfil diverso que ofrece a los inversores la posibilidad de invertir en fondos relacionados con el sector inmobiliario. Los REITs pueden clasificarse como REITs de renta variable y REITs hipotecarios.
- Los REITs de capital poseen propiedades como oficinas, hoteles, centros comerciales, condominios y obtienen la mayor parte de sus ingresos a través del alquiler de estas propiedades
- Los REIT hipotecarios se encargan de la financiación de las propiedades, que pueden ser residenciales o comerciales, y obtienen ingresos de los intereses obtenidos de la inversión en hipotecas o valores respaldados por hipotecas (MBS).
- Los REITs proporcionan una rápida y fácil liquidación de las inversiones en los mercados inmobiliarios. La historia del crecimiento del país depende del desarrollo de las infraestructuras, que contribuyen en gran medida a la economía y también al crecimiento correspondiente. La idea de las inversiones respaldadas por REITs es asegurar la estructuración concreta de la industria de financiación inmobiliaria para que las inversiones realizadas en el sector se canalicen para un crecimiento óptimo. Es con este propósito que los REIT funcionan en la India para hacer más estructurada la financiación respaldada por la industria.
Fondos REIT: Formación de la estructura y puesta en marcha
La estructuración y puesta en marcha de los fondos REIT, garantizan que los inversores de toda capacidad financiera puedan invertir y contribuir al crecimiento y desarrollo del sector inmobiliario. En la India, el gobierno está tomando las medidas necesarias para garantizar que los fondos lleguen al sector inmobiliario a través de la participación de los ciudadanos en dichos fondos.
Se han producido avances en este sentido gracias a la aprobación por parte del gobierno del proyecto de ley de regulación inmobiliaria. Garantiza los derechos de los inversores que invierten en fondos de promoción inmobiliaria. El gobierno también aseguró la eliminación del Impuesto de Distribución de Dividendos DDT, asociado con los fondos REIT que era un obstáculo en la implementación de los Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria.
Ventajas de invertir en REITs
- Los REITs no son tan intensivos en capital como una inversión directa en inmuebles. Además, en la actualidad no quedan muchas oportunidades de inversión rentables.
- Es más fácil invertir en bienes raíces utilizando los REITs.
- En comparación con la inversión directa en inmuebles, los REITs tienen un menor riesgo de liquidez.
- Los REITs están regulados por la SEBI, por lo que las posibilidades de fraude son muy escasas.
- Son transparentes, ya que divulgan la cartera de capital anual y semestralmente.
- Ofrecen un dividendo relativamente más alto, ya que aproximadamente el 90% de los ingresos se pagan como dividendo a los inversores del REIT.
Objetivos de los REIT
El quid de los REIT es dar a los inversores los dividendos generados por las ganancias de capital que se acumulan por la venta de activos comerciales. El REIT asigna el 90% de sus ingresos en forma de dividendos a sus inversores. Proporcionan una oportunidad de inversión segura y diversificada para entrar en las inversiones inmobiliarias.
- Los REIT son transparentes. Hay una valoración completa del REIT cada año junto con una auditoría semestral.
- Diversificación: Según las directrices, los REITs tienen que invertir en al menos dos proyectos con el valor de un activo que comprenda el 60% de la inversión.
- Bajo riesgo: El riesgo de los REITs es bajo, ya que un mínimo del 80% de los activos se invierten en proyectos que generan ingresos y se completan. El 20% restante se destina a inversiones en propiedades en construcción, valores hipotecarios, acciones que derivan al menos el 75% de los ingresos de las actividades inmobiliarias, valores gubernamentales, instrumentos del mercado monetario, equivalentes de efectivo, etc
Tipos de REIT
Equity REITs
Son propietarios de inmuebles y los alquilan a empresas o particulares para ganar dinero. Los ingresos se distribuyen después entre los inversores de los REIT en forma de dividendos.
REITs hipotecarios
No son los propietarios, sino que obtienen EMIs contra la propiedad de los propietarios y constructores. Los beneficios se obtienen a través del Margen de Interés Neto (diferencia entre los intereses devengados por la hipoteca y el coste de financiación del préstamo) que distribuyen entre los inversores del REIT en forma de dividendos.
REITs híbridos
Invierte en REITs de renta variable e hipotecarios.
Diferencia entre los REIT y los fondos de inversión inmobiliaria
Los REIT y los fondos de inversión inmobiliaria son diferentes pero similares, ya que ambos ofrecen liquidez y una forma barata de exponerse a activos inmobiliarios diversificados y con un capital considerable. Los inversores a largo plazo tienen la posibilidad de cosechar las recompensas de los ingresos por dividendos y la revalorización del capital durante un largo período. Para los inversores minoristas o a corto plazo con un bajo excedente de inversión, estos fondos inmobiliarios presentan una oportunidad de invertir en propiedades que de otro modo no sería factible invertir. Un fondo inmobiliario puede invertir en un fideicomiso de inversión inmobiliaria para ofrecer beneficios a los inversores, haciendo que el REIT forme parte de la inversión.
- Los fondos de inversión inmobiliaria ofrecen una mayor diversificación que los REITs en función de la estrategia de inversión y cuentan con la ventaja de que expertos y profesionales gestionan su cartera, a diferencia de los REITs.
- Los REITs distribuyen cada año una mayor cantidad de dividendos a los accionistas o inversores que los fondos de inversión inmobiliaria.
- El valor de los inmuebles tiende a aumentar en épocas de inflación, ya que los precios de las propiedades y los alquileres suben, lo que proporciona una mayor rentabilidad al inversor en REIT.
- La inversión en REIT o en fondos de inversión inmobiliaria debería repartirse entre varias categorías o fondos inmobiliarios para minimizar el riesgo, y no debería ser superior al 10% de la cartera.
La propuesta del Banco de la Reserva de Inglaterra de permitir a los bancos invertir en REITs impulsará a muchas empresas a introducir sus REITs y hacerlos cotizar en bolsa. Los REITs también han sido aprobados por la SEBI y, por tanto, son considerados como una medida segura por el gobierno indio para reunir mayores inversiones en el sector inmobiliario de la India. Una vez que los REITs estén listos para la inversión, podemos esperar ver un aumento en la participación del sector minorista.
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